Due Diligence – Transparenz im Vorfeld

Welche Unterlagen und Dokumente im Kaufprozess unverzichtbar sind – die wichtigsten Grundlagen des Immobilienkaufs.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist mehr als eine emotionale Entscheidung – es ist eine weitreichende Investition. Umso wichtiger ist es, alle Fakten im Vorfeld zu kennen. Dabei geht es nicht nur um schöne Exposés oder charmante Besichtigungstermine, sondern um eine gründliche Prüfung der rechtlichen und baulichen Gegebenheiten: die sogenannte Due Diligence.

Wer hier ohne zu prüfen vorschnell unterschreibt, riskiert spätere Überraschungen – etwa fehlende Genehmigungen, nachträgliche Steuerforderungen oder Nutzungseinschränkungen. Dieser Beitrag zeigt, welche Unterlagen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca unbedingt geprüft werden sollten – und worauf es im Detail ankommt.

1. Energiezertifikat (Certificado de Eficiencia Energética – CEE)

Seit 2013 ist es in Spanien gesetzlich vorgeschrieben: Ausnahmslos jede Immobilie mit Bebauung, die verkauft oder vermietet wird, muss über ein gültiges Energiezertifikat verfügen. Es gibt Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes – vergleichbar mit dem Energiepass in Deutschland.

Wichtig: Das Zertifikat muss dem Käufer vor Vertragsunterzeichnung vorgelegt werden. Fehlt es, ist der Verkäufer nicht nur in Verzug – in der Regel beurkundet ein Notar in diesem Fall nicht.

2. Nachweis der letzten Grundsteuerzahlungen (IBI-Belege)

Die sogenannte Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist vergleichbar mit der Grundsteuer.
Käufer haften in Spanien rückwirkend für nicht gezahlte IBI-Beiträge – unabhängig davon, wer zum Zeitpunkt der Schuld Eigentümer war. Die Schuld ist immobilien- und nicht personengebunden.

Daher unverzichtbar: Lassen Sie sich die Zahlungsbelege der letzten Jahre vorlegen – als Nachweis, dass keine Rückstände bestehen.

3. Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad)

Die Cédula de habitabilidad ist ein wichtiges Dokument, das bestätigt, dass das Objekt für Wohnzwecke geeignet ist und den technischen Mindeststandards entspricht. Ohne sie sind weder legale Vermietung noch Strom- und Wasseranschluss garantiert.

Besonderheit auf Mallorca: Bei älteren oder illegal erweiterten Immobilien fehlt die Cédula häufig oder ist veraltet. Das kann erhebliche Nutzungseinschränkungen nach sich ziehen.

4. Bauendabnahmebescheinigung (Certificado final de obra)

Ob Neubau oder Um- oder Anbau – jeder abgeschlossene Bauabschnitt muss offiziell abgenommen, dokumentiert und ins Grundbuch eingetragen werden. Das gilt auch für nachträgliche Erweiterungen wie Pools, Garagen oder Anbauten.

Mein Hinweis: Prüfen Sie, ob auch für spätere Baumaßnahmen eine gültige Endabnahme vorliegt. Fehlt sie, drohen Bußgelder oder sogar Rückbauverpflichtungen.

5. Eigentümergemeinschaft: Versammlungsprotokolle einsehen

Bei Wohnungen oder Häusern in gemeinschaftlicher Verwaltung (comunidades) ist es ratsam, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen einzusehen.

Warum das wichtig ist:

• Gibt es geplante Sanierungen oder Sonderumlagen?
• Bestehen Konflikte innerhalb der Gemeinschaft?
• Gibt es Hinweise auf Rechtsstreitigkeiten oder Zahlungsrückstände?
• Sind Rücklagen gebildet worden?

Diese Informationen helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden – insbesondere bei monatlichen Gemeinschaftskosten.

6. Kataster vs. Grundbuch: Nicht immer passt alles zusammen

Ein häufiger Stolperstein auf Mallorca: Die Daten im Kataster (Catastro) stimmen nicht mit dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) überein. Flächenangaben, Grenzverläufe oder Gebäudeteile sind teilweise veraltet oder fehlerhaft.

Mein Tipp:
Lassen Sie beides vergleichen – nur das Grundbuch hat rechtliche Relevanz, aber Differenzen zum Kataster können spätere Anträge oder Verkäufe erschweren.

Fazit: Gründlichkeit schützt – Klarheit vor Kauf

Wer sich auf Mallorca für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte nicht nur die Lage und Optik bewerten, sondern vor allem die Substanz prüfen. Eine fundierte Due Diligence ist kein bürokratischer Selbstzweck – sondern der entscheidende Schritt für eine sichere Kaufentscheidung.

Die richtigen Fragen zu stellen ist gut – die richtigen Unterlagen zu prüfen, besser.

Hinzu kommt: Alle relevanten Dokumente liegen in der Regel auf Castellano oder Katalanisch vor. Immer wieder führen ungenaue oder automatisierte Übersetzungen zu schwerwiegenden Missverständnissen – mit teuren Folgen. Umso wichtiger ist es, sich professionelle Unterstützung zu holen, die mit der lokalen Sprache, den Gepflogenheiten und den rechtlichen Feinheiten vertraut ist.

Wenn Sie Klarheit wünschen, begleite ich Sie gerne – unabhängig, erfahren und mit Blick fürs Wesentliche.